Entistä parempi -korjausrakentamisilta 11.4.2013 - tiivistelmä

Entistä parempi -korjausrakentamisilta 11.4.2013

Puhujina Juha Kärkimaa Insinööritoimisto Kärkimaa Oy:sta, Hannele Kuitunen Pirkanmaan maakuntamuseosta, Heini Kaalamo Ikaalisten käsi- ja taideteollisuusoppilaitoksen rakennusrestaurointilinjalta.

Kuntoarviot ja korjaussuunnitelmat - Juha Kärkimaa

Kuinka moni kiinteistön omistaja huoltaa taloaan yhtä säännöllisesti kuin autoaan? Entä kuinka moni kirjaa kaikki tehdyt korjaukset yhtä huolellisesti ylös kuin autoon tehdyt huollot? Kannattaisi varmaan ryhtyä, sillä oman kodin kunnossapito on huomattavasti kannattavampaa touhua kuin auton huolto.

”Noin 60:ssä vuodessa talon rakentamisesta putoaa kiinteistön arvo nollaan, jos sitä ei huolleta asianmukaisesti. Sen jälkeen arvoa on enää maapohjalla, jossa talo seisoo”, sanoo Juha Kärkimaa.   

Kuntoarvio on hyvä työkalu kiinteistön omistajalle: se auttaa tekemään pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman ja se on tarpeellinen paperi esittää silloin, kun haluaa myydä kiinteistön.  
Mitä tuumaisi omakotitalon ostaja, kun hänelle antaisi käteen täydellisen kodin huoltokirjan.

Exel-taulukkomuotoon tehtyyn kunnossapitotarveselvitykseen voi kirjata vuosien varrella tehtävät remontit ja remonttikustannukset. Kuntoarvioraportti toimii kuin auton huoltokirja, siitä näkee milloin on seuraavan huollon tarve ja mitä on jo tehty. Omakotiyhdistyksen jäsenillä on mahdollisuus saada käyttöönsä sähköinen huoltokirja.
 
Kuntoarvioiden maine on kärsinyt, koska niitä tekevät ovat kirjavaa sakkia ja kuntoarvioita on monentasoisia. Epäluuloisen ei kannata heittää kirvestä kaivoon, vaan perehtyä siihen, mitä asianmukaisen kuntotarkastuksen tulee sisältää.

Juha Kärkimaa painottaa, että remontoiminen on aina pitkän tähtäimen toimintaa. Talossa kannattaa asua ainakin kolme vuotta, ennen kuin ryhtyy remonttia tekemään. "Huonosti tutkitusta kohteesta,  nopeasti tehdyllä suunnitelmalla on pilattu paljon remontteja, 'pilattu korjaamalla', kuten maakunnassa sanotaan."

Aikaa kannattaa käyttää myös siihen, että löytää hyvän kuntoarvioijan. Listaa sellaisista ei ole olemassa, mutta Kärkimaa suositteleee kysymään referenssejä ja pyytämään luettavaksi toiseen kohteeseen tehdyn kuntoarvion. Puskaradion kautta löytää yleensä ne parhaat työmiehet ja sama pätee kuntoarvioitsijoiden kanssa.    

Kuntotarkastajan pitäisi tuntea ainakin hyvä rakentamistapa, riskirakenteet ja ohjeet: RIL 250 -2011 ja RIL 107 -2012.  Asuinkiinteistön kuntoarvio suositusohje KH-kortti 90-00294 puolestaan kertoo asiakkaalle, mitä kuntoarvioraportista pitäisi löytyä. Raportissa tulisi näkyä kaikki arviossa havaitut viat ja korjasussuunnitelma vähintään 5 vuodeksi.

Hyvin tehdyssä kuntoarviossa kartoitetaan riskirakenteet. Arvion jälkeen tehdään kuntotutkimus, jossa perehdytään tarkemmin arvioinnissa osoitettuihin lisätutkimustarvetta vaativiin kohtiin, jolloin myös rakenteita joudutaan yleensä aukomaan.

Tietoa eri-ikäisten talojen riskirakenteista löytyy www.hometalkoot.fi -sivuilta.  

Kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten kuntoarviot - Hannele Kuitunen

Pirkanmaan maakuntamuseon rakennustutkija Hannele Kuitunen esitteli kuvin ja sanoin Pirkanmaamaalla sijaitsevia kohteita, joihin on työssään tutustunut. Hän halusi tuoda esiin sen, että kulttuurihistoriallisesti arvokkaat rakennukset ovat hyvin monimuotoisia:  1800-luvulla rakennettu torppa voi olla yhtä arvokas kuin 1960-luvulla rakennettu seurakuntakeskus.
     
Kultuurihistoriallisesti arvokkaisiin rakennuksiin liittyy erityisiä arvoja, jotka kunto-arviossa olisi osattava huomioida. Arvioitsijan on osattava nähdä ajan kerrostumat ja tunnettava hyvin monimutoiset rakenteelliset ratkaisut. Vanhojen rakennusten riskirakenteita on vaikea arvioida, sillä rakennekuvia ei usein ole olemassa, kun suunnitelmat saatettiin tehdä tupakka-askin kanteen.   

Kuitunen kertoo törmänneensä tapauksiin, joissa arvorakennuksen purkamista on perusteltu huonolla kunnolla.

”On tehty kuntoarvio, jossa rakennus on arvioitu erittäin huonokuntoiseksi, mutta purkutöiden yhteydessä on todettu, että sen olisi voinut kunnostaa."

Arvion sisällöstä huolimatta, ei rakennuksia noin vain voi mennä purkamaan. Arvokohteissa rakennusvalvonta kysyy museoviranomaisen mielipidettä, ja kaikissa muissakin tapauksissa on kaava-alueella haettava purkulupaa ja kaava-alueen ulkopuolella tehtävä purkuilmoitus vähintään 30 vrk ennen töiden alkamista. Siinä ajassa ehtivät viranomaisektin jo tarkistaa, onko rakennuksen purkamiselle esteitä.

Maakuntamuseon tutkijan osallistumista rakennuksen arviontiin ei tarvitse pelätä. "Ei ihmisten kodeista haluta museoita tehdä, vaan niissä on pystyttävä elämään ihan normaalia elämää. On kaikkien etu, että rakennukset ovat käytössä”, sanoo Kuitunen.

Pirkanmaan maakuntamuseon internetsivuille on tulossa ohje siitä, mitä vanhojen rakennusten kuntoarvioissa tulee ottaa huomioon.  Myöhemmin on tarkoitus saada aikaan lista kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten kuntoarvioiden tekijöistä.

Uittotoyhdistyksen talon kuistin vauriokartoitus - Heini Kaalamo

Illan viimeisestä  esityksestä nähtiin, mitä tapahtuu kun rakennusta ei huolleta. Heini Kaalamo on tehnyt opinnäytetyönään vauriokartoituksen Uittoyhdistyksen talon kuistista. Taloon ei ole tehty juuri mitään korjauksia vuosien saatossa. Kaalamo toteaakin, että ”huoltovapaita rakennuksia ei ole olemassa”.

Lähes alkuperäisessä asussa oleva talo on tällä hetkellä Pirkanmaan rakennuskulttuuriyhdistyksen korjasukohde. Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus on merkittävä osa alueen historiaa. Lisätietoa rakennuksen historiasta löytyy yhdistyksen sivuilta (http://www.trkk.fi/korjauskeskus)
        
Vauriokartoituksesta ilmenee, että maanpinnan nousun vuoksi kosteus nousee rakenteisiin. Huopakate on vuotanut ja aiheuttanut lahovaurioita kattorakenteisiin. Kuistin lattialaudoista osa on lahonnut.

Kartoituksen pohjalta tehdään korjaussuunnitelma ja korjaukset tullaan toteuttamaan restaurointiperiaatteella, eli korjataan vain välttämätön. Kuistin kohdalla pohditaan esimerkiksi sitä, voiko ei-kantavia kattorakenteita, joissa on lahottajasientä jättää ennalleen. Tällöin korjataan vain vaurion aihettaja eli kosteusongelma, jolloin lahoaminen loppuu. Lisäksi on selvitettävä, minkä laatuista lahottajasieni on ja huolehdittava, että jatkossa tilat tuulettuvat kunnolla.

Kuulijoita askarrutti se, miten kalliiksi tällaisten alkuperäisasussa olevien arvokohteiden korjaukset tulevat.

Kaikki illan puhujat olivat yhtä mieltä siitä, että kuistin korjaaminen tulee  huomattavasti edullisemmaksi kuin kokonaan uuden kuistin rakentaminen, jos korjaukset tehdään noudattaen vanhan kuistin tyyliä.

Teksti: Anne Tanskanen