Vanhojen talojen vakuuttaminen

Entistä parempi -korjausrakentamisilta 7.11.2013

Puhujina: Vakuutusjohtaja Veli-Pekka Kemppinen, If Vahinkovakuutusyhtiö Oy ja asiakaspäällikkö Marja Raittinen, Fennia

Vanhojen talojen vakuuttaminen

Kaunis vanha puutalo historiallisessa ja arvokkaassa miljöössä, vanhoja jugend-kaakeliuuneja, käsin veistetyt portaikon pylväät ja terassin ikkunoita koristaa vanhat lyijylasit. Paljon taidokasta käsityötä ja pitkän historian tuomaa tunnearvoa.

Sitten talo äkisti palaa. Mutta ei hätää, talo on vakuutettu täydestä arvostaan. Omistaja haluaa rakennuttaa tismalleen samanlaisen tilalle vakuutuksen turvin. Vaan ei onnistu. Vakuutus korvaa kyllä uuden talon rakentamisen, mutta korvaussumma lasketaan nykyrakentamisen menetelmien ja materiaalien mukaan. Eli vakuutus ei välttämättä korvaa arvokkaita käsin tehtyjä rakennusosia.

Onko sitten vanhan suojellun arvorakennuksen vakuuttaminen mahdotonta? Ei, mutta on valittava oikea vakuutus.

Oikea vakuutus oikeaan kohteeseen

Vaihtoehtoina rakennusten vakuuttamiselle on joko täydestä arvosta vakuuttaminen tai enimmäismäärästä vakuuttaminen.

Täydestä arvosta tai täydestä hinnasta vakuuttaminen tarkoittaa vakuuttamista rakennuksen pinta-alatietojen mukaisesti. Tällöin kohteelle ei lasketa arvoa vakuutusta tehtäessä, vaan hinta arvioidaan vakuutustapahtuman jälkeen, eli kun vahinko tapahtuu ja korvaussummaa määritellään.

Enimmäismäärästä vakuuttamalla kohteelle valitaan enimmäiskorvausmäärä, joka osoittaa maksettavan korvauksen määrän. Sovittuun enimmäismäärään asti vahingot korvataan tutkimatta, riittääkö valittu summa kattamaan vakuutetun kohteen hinnan. Vakuutusmaksu määräytyy sovitun enimmäismäärän mukaan ja on yleensä korkeampi kuin täysarvovakuutuksissa.  
 
Yleensä omakotitalot vakuutetaan täydestä arvosta, mikä onkin turvallinen ratkaisu silloin, jos kysymyksessä on tavallinen ja uudehko talo. Suojelu- tai muut erityiskohteet vakuutetaan yleensä enimmäismäärästä.  

"Jos haluaa varmistua siitä, että vakuutus korvaa myös rakennuksessa olevat erityispiirteet, kuten käsityönä tehdyt rakennusosat, kannattaa vakuutus tehdä enimmäismäärästä. Tämä on kuluttajalle turvallinen ratkaisu, sillä hän itse vastaa, että hänen valitsemansa enimmäiskorvausmäärä vastaa talonsa arvoa", sanoi vakuutusjohtaja Veli-Pekka Kemppinen. "Enimmäismäärän ajan tasalla pitäminen edellyttää toki asiakkaalta aktiivisuutta."  
 
Oman vuonna 1852 rakennetun arvotalonsa Kemppinen on vakuuttanut enimmäismäärästä. Hän on itse määritellyt, mistä summasta talonsa vakuuttaa ja vakuutusmaksu määräytyy sen mukaan.

Selkeää rajaa vanhan ja uuden rakennuksen välille eivät vakuutusyhtiöt vedä, vaan tekninen kunto on merkittävimmässä roolissa vakuutusarvoa määriteltäessä. Vanhaa ja huonokuntoista rakennusta eivät vakuutusyhtiöt suostu täydestä arvosta edes vakuuttamaan, vaan niille määritellään euromääräinen vakuutusarvo. Näin asiakas säästyy ikäviltä yllätyksiltä, jos vahingonkorvausta määriteltäessä, ei talon arvo vastaakaan omistajan näkemystä.       
 
Suojelun vaikutus vakuuttamiseen

Tekninen kunto on tärkeämpää rakennuksen vakuuttamisessa kuin ikä tai suojelumerkintä. Mitä paremmin taloaan huoltaa, sitä parempi vakuutusarvo sillä on. Toisaalta erityisen huonossa kunnossa olevalle rakennukselle, ei vakuutusta välttämättä saa lainkaan.

Suojeltu kohde voidaan vakuuttaa normaalisti täysarvoisena tai enimmäismääräisenä asiakkaan valinnan mukaan. Kannattaa miettiä, minkälaisia kustannusvaikutuksia suojelu tekee korjaus tai rakentamiskuluihin. Esimerkiksi pelkän ulkoasun suojelu ei välttämättä vielä tee niin suuria kustannusvaikutuksia, etteikö täydestä arvosta vakuuttaminen voisi riittää, mutta laajemmin suojellut kohteet on vakuutettava aina enimmäismääräisenä, selvitti Kemppinen.

Vakuutusyhtiöiden käytännöt vaihtelevat suuresti. Kaikissa vakuutusyhtiöissä ei suojeltuja rakennuksia vakuuteta, joten kannattaa olla yhteydessä vakuutusyhtiöön, jos oma talo on saamassa suojelumerkinnän.

Marja Raittinen Fennia:sta kertoi, että heillä pyydetään täytettäväksi rakennuskartoituslomake ensin, jonka perusteella voidaan asiakkaalle kertoa, voidaanko rakennus vakuuttaa vai ei. Epäselvissä tapauksissa käydään paikan päällä tekemässä arvio.

If-vakuutusyhtiössä arvio tehdään yleensä ensin valokuvien perusteella ja vasta tarvittaessa käydään paikanpäällä, sanoi Kemppinen.
 

Vahingon korvaussumman laskemisperiaatteet: uudishinta / nykyhinta

Vahingon sattuessa täydestä arvosta vakuutetuissa kohteissa korvausperusteena käytetään uudishintaa, joka lasketaan vastaavanlaisen uuden rakennuksen hinnan mukaan. Uudishinta lasketaan nykyaikaisten tarvikkeiden ja työmenetelmien mukaan, puhutaan ns. "rautakauppahinnasta".

Korjauskustannuksissa ei oteta huomioon rakennusosien entistämisen aiheuttamia kustannusten lisääntymisiä. Jos kustannukset ylittävät ns. rautakauppahinnan, voidaan asiakkaan kanssa sopia, maksaako hän erotuksen itse.
 
Jos rakennuksen nykyhinta on vahinkohetkellä vähintään puolet sen uudishinnasta, lasketaan korvauksen määrä uudishinnan mukaan.  Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että vielä 1980-luvulla ja sen jälkeen rakennetuissa taloissa käytetään yleensä uudishintaa vahingon määrää laskettaessa. Tähän vaikuttavat tehdyt korjaukset ja huollot.

Jos rakennuksen nykyhinta vahinkohetkellä on alentunut alle puoleen sen uudishinnasta, vahingon määrä lasketaan aina nykyhinnan mukaan. Nykyhintana korvataan kuitenkin enintään rakennuksen käypä hinta. Eli siinä huomioidaan käyttökelpoisuuden aleneminen: rakennuksen ikä, käyttö ja huollon tai hoidon laiminlyönnit alentavat talon vakuutusarvoa. Edellytyksenä uudishinnan mukaan määräytyvässä korvauksessa on, että rakennus korjataan tai samalle tontille rakennetaan tilalle uusi.


Rakennuksen kunto ja tehdyt remontit vaikuttavat vakuutusarvoon. Perusparannukset, kuten putki-, sähkö- ja kattoremontit, nuorentavat rakennuksen teknistä ikää. Peruskorjauksen jälkeen vanhan talon arvo voi olla jopa 100 % uudishinnasta.

Vakuutusarvoa laskettaessa ei huomioida tontin sijaintia, historiallista arvoa tai omistajan tunnesiteitä, eli tekijöitä, jotka nostavat talon arvoa omistajan silmissä tai kauppahintaa määriteltäessä.

Kiinteistön vakuutusturva kannattaa pitää ajan tasalla ja ilmoittaa kaikki tehdyt remontit vakuutusyhtiöön. ääntönä voi pitää että, ilmoittaa vakuutusyhtiölle vähintään kaikki vakuutuskirjassa mainittuihin tietoihin tulleet muutokset.

 
Hyvä tietää

  • Vakuutustapahtuman on oltava luonteeltaan äkillinen, eli vakuutus ei korvaa pitkällä aikavälillä tapahtuneita vahinkoja. Tämä sulkee pois esimerkiksi kiinteistön rakenteelliset työ-, materiaali- ja asennusvirheet, jotka voivat aiheuttaa kosteus -ja homevaurioita.  
  • Vakuutusmaksuja alentaa tehdyt perusparannusremontit. Ilmoitus niistä vakuutusyhtiöön riittää.
  • Asuinrakennukseksi määritellään rakennus, josta yli puolet on asuinkäytössä.
  • Rakennuskohde eli vakuutuksen kohde sisältää rakennukset ja niihin sisältyvä LVIS-tekniikka, kaapelit ja putkistot, piha-alue ja siellä olevat tavanomaiset rakenteet.  
  • Rakennuksen käyttötarkoitus on oltava oikein ilmoitettu vakuutusyhtiöön. Jos tekee autotallissa tulitöitä ja talli palaa, ei vakuutus korvaa sitä tai korvausta voidaan alentaa.   
  • Pienillä vakuutusmaksuilla selviää, kun asuu ekologisesti: kantovesi ja kuivakäymälä, siis talo ilman vesi- ja viemäriputkia, on kaikkein halvin vakuuttaa. Tosin vakuutusarvokaan ei tällöin ole suuri.
  • Jäänne vanhoilta ajoilta on ainaispalovakuutus, jollaisia on tehty 1970-luvulle asti. Vakuutukset ovat yhä voimassa, mutta niiden korvaussummat on sidottu sen aikaiseen rahanarvoon eikä korvausarvoihin ei ole tehty indeksikorotuksia. Ainaispalovakuutus ei missään tapauksessa riitä rakennuksen vakuuttamiseksi. Kemppinen kehotti nostamaan ainaisvakuutuksessa olevan rahasumman pois niin kauan kuin vakuutuksella on yhtään arvoa.


Lisätietoja vakuuttamiseen liittyvistä käsitteistä, kts. Veli-Pekka Kemppisen esitys Suojelukohteiden_vakuuttaminen_netti.pdf

Teksti: Anne Tanskanen